金融街控股股份有限公司
信用评级论述
编号：CCXI-20241890M-01
信用评级论述
声 明
? 本次评级为委派评级，中诚信国外特殊评估东说念主员与评级委派方、评级对象不存在职何其他影响本次评级步履平定、
客不雅、公正的关联关系。
? 本次评级依据评级对象提供或依然稳健对外公布的信息，以特殊他字据监管法则网罗的信息，中诚信国外按照关连
性、实时性、可靠性的原则对评级信息进行审慎分析，但中诚信国外对于关连信息的正当性、真确性、完好性、准
确性不作任何保证。
? 中诚信国外及技俩东说念主员履行了尽责走访和诚信义务，有充分原理保证本次评级解任了真确、客不雅、公正的原则。
? 评级论述的评级论断是中诚信国外依据合理的里面信用评级标准和方法、评级局势作念出的平定判断，未受评级委派
方、评级对象和其他第三方的干扰和影响。
? 本评级论述对评级对象信用情状的任何表述和判断仅看成关连有琢磨参考之用，并不料味着中诚信国外实质性建议任
何使用东说念主据此论述取舍投资、假贷等走动步履，也不可看成任何东说念主购买、出售或合手有关连金融产物的依据。
? 中诚信国外分歧任何投资者使用本论述所述的评级收尾而出现的任何损失负责，亦分歧评级委派方、评级对象使用
本论述或将本论述提供给第三方所产生的任何后果承担包袱。
? 本次评级收尾自本评级论述出具之日起收效，有用期为 2024 年 6 月 27 日至 2025 年 6 月 27 日。主体评级有用期
内，中诚信国外将对评级对象进行追踪评级，字据追踪评级情况决定防守、变更评级收尾或暂停、断绝评级等。
? 未经中诚信国外预先书面应许，本评级论述及评级论断不得用于其他债券的刊行等证券业务行径。对于任何未经充
分授权而使用本论述的步履，中诚信国外不承担任何包袱。
追踪评级安排
? 字据关连监管法则以及评级委派公约商定，中诚信国外将在评级收尾有用期内进行追踪评级。
? 中诚信国外将在评级收尾有用期内对评级对象风险程度进行全程追踪监测。发生可能影响评级对象信用水平的紧要
事项，评级委派方或评级对象应实时见知中诚信国外并提供关连而已，中诚信国外勉强相关事项进行必要走访，及
时对该事项进行分析，据实阐述或更动评级收尾，并按照关连国法进行信息露馅。
? 如未能实时提供或拒却提供追踪评级所需而已，或者出现监管法则的其他情形，中诚信国外不错断绝或者捣毁评级。
中诚信国外信用评级有限包袱公司
信用评级论述
评级对象 金融街控股股份有限公司
主体评级收尾 AAA/理会
中诚信国外确定了金融街控股股份有限公司（以下简称“金融街控股”或“公
司”）领有强有劲的鼓励支合手、自合手物业为现款流及利润形成补充以及融资
评级不雅点
渠说念怒放等方面的上风。同期中诚信国外关切到房地产行业风险、部分技俩
开导成果较低、盈利情况合手续承压等成分对公司筹办及信用情状形成的影
响。
中诚信国外合计，金融街控股股份有限公司信用水平在将来 12~18 个月内将
评级瞻望
保合手理会。
可能触发评级上调成分：不适用。
调级成分 可能触发评级下调成分：鼓励布景及支合手力度发生显赫不利变化；杠杆比例
显赫高潮；现款流平衡能力大幅弱化。
正 面
? 公司鼓励北京金融街投资（集团）有限公司（以下简称“金融街集团”）是北京市西城区国资委旗下热切的资
产经管平台。公司看成金融街集团中枢业务板块，在资金和业务协同等方面合手续取得控股鼓励的支合手
? 公司大部分自合手物业位于北京金融街区域，稀缺及优胜的地舆位置使得投资物业合手续保合手较高的出租率及房钱
水平，为公司提供理会的现款流和利润
? 公司领有怒放且多元的融资渠说念，融资成本上风强
关 注
? 房地产行业供求关系发生紧要变化，对公司筹办提议更高挑战
? 部分技俩靠近较大去化压力、后续开导成果有待关切
? 2023年公司出现亏本，盈利情况合手续承压
技俩负责东说念主：侯一甲 yjhou@ccxi.com.cn
技俩组成员：熊 攀 pxiong@ccxi.com.cn
评级总监：
电话：(027)87339288
信用评级论述
? 财务不详
金融街控股（消逝口径） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
财富系数（亿元） 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
扫数者职权共计（亿元） 425.96 424.21 402.10 395.57
欠债共计（亿元） 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
总债务（亿元） 833.38 801.40 760.14 774.95
营业总收入（亿元） 241.55 205.06 125.71 61.48
净利润（亿元） 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBITDA（亿元） 32.93 20.60 -2.29 --
筹办行径产生的现款流量净额（亿元） 38.93 56.11 60.58 1.88
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、中诚信国外字据公司提供的经致同管帐师事务所（特殊庸碌合资）审计并出具标准无保属看法的 2021~2023 年审计论述和 2024 年一季度
财务报表整理，其中，2021 年、2022 年财务数据辞别接受了 2022 年、2023 年审计论述期初数，2023 年财务数据接受了 2023 年审计论述期末
数；2024 年一季报未经审计；2、本论述中所援用数据除独特说明外，均为中诚信国外统计口径，其中“--”默示不适用。
? 同业业相比（2023 年数据）
部分房地产开导企业主要办法对比表
全口径签约销售金 总财富 净欠债率 非受限货币资金/ 总债务/销售商品提供 营业总收入 EBIT 利润 存货盘活
公司称呼
额（亿元） （亿元） （%） 短期债务(X) 劳务收到的现款（X） （亿元） 率（%） 率(X)
首开集团 615.33 3，021.93 185.57 1.80 3.36 587.23 -1.98 0.34
开创城发 173.00 1，861.28 240.19 0.85 6.72 587.23 -15.19 0.34
大悦城控股 461 1，980.61 97.24 1.36 1.92 367.83 0.82 0.29
金融街控股 232.24 1，443.72 155.37 8.16 4.89 125.71 -3.09 0.16
中诚信国外合计，金融街控股在同级别企业中界限上风不显赫，但其坐拥稀缺地段中枢贸易物业，对其公司品牌及认同度增益显赫，
理会的房钱收入为其现款流和利润提供有用补充；金融街控股盘活能力和净欠债率处于中等水平，盈利能力亦有待擢升。
注：
“首开集团”为“北京皆门开导控股（集团）有限公司”简称、“开创城发”为“北京开创城市发展集团有限公司”简称、
“大悦城控股”为
“大悦城控股集团股份有限公司”简称。
而已开首：中诚信国外整理
信用评级论述
? 评级模子
注：
更动项：物业租借业务可为公司孝敬理会的现款流及利润等对金融街控股个体信用等第有擢升作用。
外部支合手：公司鼓励金融街集团是北京市西城区国资委全资合手有的热切财富经管平台，公司可在业务协同和资金支合手方面得到较强支
合手，受个体信用情状守旧，外部支合手擢升子级是履行使用的外部支合手力度。
方法论：中诚信国外房地产开导行业评级方法与模子 C200100_2024_06
信用评级论述
评级对象不详
公司成立于 1992 年，前身是北京市金融街建设开导公司。2000 年 6 月通过财富置换在深圳证券
走动所上市，股票代码 000402.SZ。公司当今主要业务板块包括房地产开导、物业租借及物业经
营等关连业务，技俩主要聚合于五大城市群中心城市（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中
游）和邻近一小时交通圈卫星城/区域，猖狂 2024 年 3 月末，公司已完成对五大城市群 16 个重心
城市的布局，领有技俩全口径可结算瞎想建筑面积 1，337 万平米。连年来，公司营业收入随房地
产技俩结转界限下跌而呈逐年回落趋势。
图 1：2023 年收入组成情况 图 2：连年来收入走势
而已开首：公司年报，中诚信国外整理 而已开首：公司年报，中诚信国外整理
产权结构：流程增发及成本公积转增股本，猖狂 2024 年 3 月末，公司注册成本为 29.89 亿元，北
京金融街投资（集团）有限公司特殊一致行动东说念主合手股比例为 36.77%，系公司控股鼓励，公司履行
限度东说念主为北京市西城区东说念主民政府国有财富监督经管委员会（以下简称“北京市西城区国资委”）
。
业务风险
宏不雅经济和政策环境
中诚信国外合计，2024 年一季度中国经济增长好于预期，工业坐褥与制造业投资加速是主要拉动成分，但消
费规复性增长的势头有所削弱，供需失衡的矛盾尚未缓解，宏不雅政策仍需遵循推动经济终了供需良性轮回。
详见《2024 年一季度宏不雅经济与政策分析》，论述指令 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/11126?type=1
行业不详
争形状进一步泄露；量度 2024 年房地产销售下行压力仍存，行业形状及区域分化加重，但在利好政策的提
振下，行业或将加速参预筑底回稳期。恒久来看，随供求关系形状的变化，房地产行业需探索建立新发展模
式，发展模式的搬动将对房地产企业筹办能力提议更高条目。
受多重成分重复影响，2023 年房地产销售界限已降至连年来的谷底，以央国企为主的竞争形状进
一步泄露；城市能级间分化加重，量度一线城市及强二线城市楼市房价指数保合手增幅；库存水平
高潮的趋势或将接续，房地产企业去化周期或将进一步延长；销售低迷，加之市集对房地产预期
及非中枢城市财富价钱信心不及，房地产行业投资行径削弱；刻下房地产行业政策环境合手续回暖，
信用评级论述
房企多重再融资渠说念边缘成立。瞻望 2024 年，房地产销售下行压力仍存，行业形状及区域分化加
剧；城中村调动、保障性住房、
“平急两用”看成“三大工程”将参预发展快车说念，有助于稳增长、
稳预期、稳投资，不外，
“三大工程”主要聚合在重心城市，财政造血能力强、东说念主口基数大的城市
有望最初放量；投资端仍将低迷，区域分化更为通晓；房企金融资源将企稳回升，融资环境将进
一步改善，但企业自己造血能力的规复仍是可合手续发展本体。恒久来看，随供求关系形状的变化，
房地产行业需探索建立新发展模式，发展模式的搬动将对房地产企业筹办能力提议更高条目。
详见《中国房地产行业瞻望，2024 年 1 月》，论述指令 https://www.ccxi.com.cn/coreditResearch/detail/10920?type=1
运营实力
中诚信国外合计，公司房地产业务具有一定例模上风，但销售事迹在外部不利环境影响下同比下滑，且
部分技俩靠近较大去化压力，运营成果有待擢升。公司地盘储备充沛且拿地策略较为严慎，加之优质的
自合手物业能为其提供理会现款流入，合座筹办稳健度高。
金融街控股坚合手城市群深耕策略，具有一定例模上风，2023 年以来公司销售承压。
公司坚合手深耕五大城市群（京津冀、长三角、大湾区、成渝和长江中游）中心城市的发展策略，
技俩主要聚合于北京、上海、广州、天津、重庆等一线城市及邻近中心城市，猖狂 2023 年末，公
司已进驻五大城市群中 16 个重心城市1，区域布局较为完善。技俩建设方面，2023 年技俩开工节
奏随新增地盘储备减少有所放缓，齐备面积同比下跌 28.68%，但界限尚可，为当期结算事迹提供
一定保障。2024 年一季度，受新获取技俩开工影响，公司新开工面积同比高潮。
表 1：公司房地产业务运营情况（万平方米）
技俩 2021 2022 2023 2024.1~3
新开工面积 153 64 24 25
齐备面积 243 258 184 9
注：以上开导数据为全口径数据。
而已开首：公司提供，中诚信国外整理
公司房地产开导技俩并表及职权比例较高，合作方主要以国有布景开导商为主，合作方较为理会。
从产物类型来看，公司销售产物涵盖商务和住宅地产两类，2023 年住宅销售签约占比均跨越 90%。
技俩取舍降价销售策略，销售金额同比下跌 26.35%，事迹发达弱于行业平均水平，但仍具有一定
界限上风。2024 年 1~3 月，公司销售链接承压。
表 2：连年来公司销售情况（万平方米、亿元、万元/平方米）
销售面积（全口径） 175 139 112 19
销售金额（全口径） 339 315 232 38
销售均价（全口径） 1.94 2.27 2.07 2.02
而已开首：公司提供，中诚信国外整理
从销售区域来看，公司房地产开导技俩分散在北京、广州、重庆、上海、天津等一、二线城市及
邻近城市，合手续深耕五大城市群，保合手了一定的区域竞争实力。受益于公司在北京地区较大界限
信用评级论述
的在售货值以及长三角地区较高的景气度，京津冀和长三角为公司销售的主力区域，2023 年，两
区域销售事迹共计占比约 80%。量度将来跟着京津冀地区存量技俩的去化，公司区域聚合度将进
一步提高。
表 3：公司全口径销售区域分散情况（亿元）
区域
销售金额 销售金额占比 销售金额 销售金额占比
京津冀 135.82 58.49% 26.90 71.60%
长三角 49.18 21.18% 3.60 9.58%
大湾区 22.08 9.51% 1.38 3.66%
成渝 14.21 6.12% 5.25 13.98%
长江中游 10.94 4.71% 0.44 1.18%
共计 232.24 100.00% 37.57 100.00%
注：京津冀含北京、廊坊、遵化、天津，长三角含上海、苏州、无锡、嘉兴，成渝含重庆、成皆；大湾区含广州、佛山、东莞、深圳、
惠州；长江中游含武汉。
而已开首：公司提供，中诚信国外整理供，中诚信国外整理
公司可结算资源较大，区域布局较为平衡，但部分技俩靠近较大去化压力，运营成果有待擢升。
从地盘储备情况来看，猖狂 2024 年 3 月末，金融街在寰宇 16 个城市和地区领有技俩全口径可结
算瞎想建筑面积 1，337 万平米（对应职权瞎想建筑面积 1，080 万平米）
，保合手较大界限，可闲逸未
来较万古候的开导需求。从区域分散来看，公司地盘储备面积前三大城市惠州、北京及天津共计
占比跨越 45%，其余城市分散相对平衡。受市集环境及瞎想更动等影响，公司部分技俩工程进程
受到影响导致去化周期偏长，技俩盘活率较低，中诚信国外将对公司技俩开导成果的后续改善情
况保合手关切。2023 年来公司新增地盘储备较少，将来推盘琢磨以存量技俩为主，跟着主力区域优
质技俩的快速奢靡，存量技俩对销售事迹的守旧力度逐渐削弱。
表 4：猖狂 2024 年 3 月末公司地盘储备区域分散明细（万平方米）
城市 可结算建筑面积 占比
惠州 276.04 20.65%
北京 194.13 14.52%
天津 164.68 12.32%
廊坊 123.69 9.25%
武汉 108.73 8.13%
重庆 108.15 8.09%
苏州 82.62 6.18%
广州 63.67 4.76%
佛山 52.72 3.94%
遵化 40.92 3.06%
上海 37.93 2.84%
无锡 31.10 2.33%
成皆 23.71 1.77%
嘉兴 14.90 1.11%
东莞 8.03 0.60%
深圳 6.02 0.45%
共计 1，337.06 100.00%
而已开首：公司提供，中诚信国外整理
公司拿地较为严慎，技俩获取力度大幅放缓；信用类融资占比高，但公司融资渠说念怒放且融资成
本低，合座筹办稳健度高。
信用评级论述
连年来公司地盘投资策略较为严慎，拿地金额占全年销售的比例保合手在 30%以下。具体来看，公
司仍主要布局在五大城市群，2021 年在上海、无锡、天津、嘉兴、昆山、固安共获取 8 个技俩，
其中嘉兴为新参预城市；除天津技俩为收并购面容获取外，其他均为招拍挂面容，由于当期获取
的上海、无锡及天津技俩地价较高，新增平均楼面地价有所增长。2022 年公司仅通过股权收购方
式获取了位于天津的住宅技俩，职权比例为 34%。2023 年，公司通过招拍挂面容在苏州获取 1 个
住宅技俩，职权比例为 80%。2024 年一季度，公司通过股权收购在天津获取 2 个技俩，将来公司
将链接保合手审慎的地盘投资策略，并积极探索城市更新、旧城调动、产业联动、长租公寓等投资
模式。
表 5：连年来公司地盘储备情况（个、亿元、万平方米）
办法 2021 2022 2023 2024.1~3
新拓展技俩 8 1 1 2
新增地盘金额（职权口径） 65 11.78 9.87 4.35
新增地盘瞎想建筑面积（职权口径） 95 8.35 9.26 12.20
而已开首：公司提供，中诚信国外整理
融资方面，公司有息债务以债券融资、银行借债和债务融资器用为主，猖狂 2024 年 3 月末共计占
总债务的比重为 65.41%。2023 年以来，跟着公司压降银行借债及相信借债界限，公司总债务规
模有所下跌。受益于非标融资比重下跌以及新发公开市集债券融资成本较低，公司合座融资成本
合手续缩小，具有融资成本上风。债务期限方面，公司应用融资窗口期新发债券替换的存量债务，
加之偿还到期债务，猖狂 2024 年 3 月末，短期债务占总债务的比重降至 5.06%。合座来看，公司
债务融资器用刊行较为顺畅，利率处于同业业较优水平，筹办稳健度高。
图 3：猖狂 2024 年 3 月末公司总债务组成 图 4：猖狂 2024 年 3 月末公司总债务分散情况（亿元）
而已开首：公司提供，中诚信国外整理 而已开首：公司提供，中诚信国外整理
公司自合手物业位置优胜，为其现款流及利润形成较好补充；受益于旅游出行市集回暖，2023 年以
来物业筹办板块收入增长较快。
公司在北京、天津、上海和重庆等一二线城市合手有写字楼、贸易、旅店等业态的物业，猖狂 2024
年 3 月末合手有技俩可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位
于北京市金融街区域。公司自合手物业位置优胜，物业结构合理，合座出租率防守在高位。2022 年
在市集更动环境中公司减免房钱 0.92 亿元，物业租借收入处于相对低位；2023 年公司通过立异
业务模式、加强招商经管、提高客户体验等面容，加之重心技俩上海静安融悦中心 A 栋完成大客
信用评级论述
户签约， 2023 年公司终了物业租借收入 18.26 亿元，
使得公司筹干事迹保合手高潮。 同比增长 12.32%；
率有所下滑，将来在经济波动和竞争日趋强横的布景下，需关切物业出租率发达情况。
表 6：连年来公司主要合手有出租的物业情况（万平方米）
城市 主要业态 技俩称呼 职权
可出租面积 2021 2022 2023 2024.1~3
金融街中心 100% 111，160 80% 96% 91% 89%
写字楼 金融街（月坛）中心部分
（不含金融集）
北京
金融街购物中心 100% 88，384 99% 98% 97% 96%
贸易 金融街（西单）购物中心 100% 48，414 100% 100% 100% 100%
北京门头沟融悦中心 80% 32，605 78% 80% 56% 53%
金融街海伦中心 100% 89，618 76% 73% 75% 76%
写字楼
上海 静安融悦中心 A 栋 100% 78，198 -- -- 100% 100%
贸易 上海金融街购物中心 100% 57，144 -- -- 94% 92%
写字楼 天津金融街南开中心 100% 83，374 71% 53% 58% 58%
天津
写字楼 众人金融中心 100% 97，971 64% 58% 57% 56%
一期约 6.4 万
平米，出租率
重庆 贸易 磁器口后街（一二期） 100% 87，643 47% 71% 71%
未开业
而已开首：公司提供，中诚信国外整理
筹办物业方面，公司领有金融街公寓、天津瑞吉旅店和惠州喜来登旅店等筹办物业，猖狂 2024 年
入住率、客流量均终了较快增长，终了物业筹办收入 4.38 亿元，同比增长 79.74%；2024 年 1~3
月，公司终了物业筹办收入 0.90 亿元。
财务风险
中诚信国外合计，2023 年以来，房地产开导业务毛利率下滑对合座筹办业务形成牵扯，公司净利润率呈下跌
态势，并出现亏本，盈利情况合手续承压；公司财富及欠债界限合座呈下跌态势，财务杠杆有所波动；公司对
外筹资的依赖程度有所下跌，
另类图片 五月 激情但债务界限仍较大，偿债办法发达较弱。
盈利能力
公司筹办性业务利润合手续下滑，2023 年呈亏本水平，财富减值对利润形成一定侵蚀，盈利情况值
得关切。
公司以房地产开导为主业，房地产开导收入占比保合手在 80%以上，物业出租业务可对营业收入提
供理会补充。连年来公司营业收入呈波动态势，房地产开导收入占比保合手在较高水平，物业租借
业务可对营业收入提供理会补充。2023 年受行业更动影响，公司房产开导收入同比下滑 45.49%；
因利润空间较低技俩结转，房地产销售毛利率转负。物业出租及物业筹办业务事迹合座发达较好，
毛利率亦有所回升。
信用评级论述
表 7：连年来公司收入和毛利率情况（亿元、%）
收入 2021 2022 2023 2024.1~3
房产开导 218.63 184.79 100.74 55.82
物业租借 17.54 16.25 18.26 4.38
物业筹办 4.15 2.44 4.38 0.90
其他业务 1.24 1.58 2.33 0.38
共计 241.55 205.06 125.71 61.48
毛利率 2021 2022 2023 2024.1~3
房产开导 16.63 10.32 -8.38 3.65
物业租借 87.32 83.82 86.21 89.28
物业筹办 -6.09 -53.47 20.22 14.71
其他业务 31.42 43.05 44.74 17.93
共计 21.45 15.64 7.34 10.00
注：其他业务收入主要包括对集和解技俩的借债利息收入、委派贷款利息收入、技俩代建费及监管费收入等。
而已开首：公司财务报表，中诚信国外整理
技艺用度方面，2023 年受利息用度高潮影响，公司技艺用度界限同比高潮 9.85%，加之收入界限
下滑，技艺用度率大幅高潮。从利润组成来看，2023 年，技俩利润空间合手续收窄导致公司筹办性
业务利润大幅下滑至亏本水平，同期部分房地产开导技俩计提减值，当期公司亏本 21.57 亿元。
毛利率仍一般，加之较大界限财务用度，筹办性业务利润仍呈亏本状态。合座来看，受市集环境
影响，公司技俩盈利合手续承压，仍靠近较大的亏本压力。
表 8：连年来公司盈利能力关连办法（亿元、%）
技艺用度率 11.31 12.87 23.07 11.73
筹办性业务利润 15.33 0.29 -22.95 -1.72
投资收益 10.12 5.81 0.08 0.11
公允价值变动损益 8.54 4.90 1.77 0.00
财富减值损失 7.31 3.70 4.29 0.00
净利润 15.81 6.47 -21.57 -2.17
EBIT 利润率 12.76 9.09 -3.09 --
而已开首：公司财务报表，中诚信国外整理
财富质地
受投资进程放缓及亏本影响，公司总财富及欠债界限合手续下跌，财务杠杆仍有改善空间。
动财富以货币资金、存货和其他应收款为主。由于 2023 年销售回款减少以及偿还金融机构借债，
公司货币资金余额有所减少；受调控政策以及区域竞争加重等成分影响，部分技俩去化速率不达
预期，开导产物界限和占比防守在较高水平，2023 年以来因新获取技俩逐渐齐备，开导产物占比
进一步升高，存货结构有待改善，存货盘活率亦有待擢升。其他应收款主要由于公司向参股技俩
提供一定例模拆借资金形成，跟着合作技俩回款保合手下跌态势。公司非流动财富以投资性房地产
为主，2023 年以来保合手理会。猖狂 2024 年 3 月末，公司总财富界限较岁首小幅下跌。
欠债方面，除有息欠债除外主要为预收款项、派遣款项和其他派遣款，连年来合座呈下跌态势。
信用评级论述
扫数者职权方面，2023 年，受筹干事迹亏本影响，未分拨利润下跌并带动扫数者职权界限小幅下
降。财务杠杆方面，连年来，公司通过销售回款、减少拿地开支以及贬责财富等面容回笼资金并
压降债务，但受货币资金及扫数者职权下跌影响，净欠债率有所波动，财务杠杆仍有改善空间。
表 9：连年来公司财富质地关连办法（亿元、%）
总财富 1，647.80 1，530.75 1，443.72 1，403.42
货币资金 178.54 168.75 137.99 129.21
存货 842.52 742.95 692.01 658.32
存货盘活率 0.23 0.22 0.16 0.33*
开导成本/存货 73.03 64.27 56.36 --
其他应收款 82.74 76.78 68.62 69.94
投资性房地产 387.41 394.32 395.37 395.62
预收款项（含合同欠债） 141.58 98.54 115.93 72.91
派遣账款 94.68 86.53 68.44 63.11
其他派遣款 92.23 61.62 61.56 75.40
总欠债 1，221.85 1，106.54 1，041.62 1，007.85
少数鼓励职权 54.73 44.92 42.72 38.71
扫数者职权 425.96 424.21 402.10 395.57
净欠债率 154.15 149.45 155.37 163.90
而已开首：公司财务报表，中诚信国外整理
现款流及偿债情况
偿债办法发达较弱。
少地盘投资及技俩建设支拨，筹办行径现款仍保合手流入态势。由于公司拿地策略较为严慎，公司
对于合作技俩的投资行径流出界限不大，重复收到参股公司分成款，投资行径现款为净流入状态。
跟着公司偿还部分到期债务且新增债务界限合手续下跌，筹资行径现款流合手续净流出。2024 年 1~3
月，跟着公司销售界限下跌，回款界限同比大幅下跌，筹办性行径现款流呈小幅净流入态势。
受销售回款降幅较大影响，销售商品、提供劳务收到的现款对总债务的粉饰能力有所下跌；筹办
性业务利润亏本亦导致 EBITDA 对债务本息的保障能力很弱。公司更动债务期限结构，短期债务
占比降至较好水平，非受限货币资金对短期债务的粉饰能力有所擢升。
表 10：连年来公司现款流及偿债办法情况（亿元、%、X）
筹办行径现款流净额 38.93 56.11 60.58 1.88
销售商品、提供劳务收到的现款 246.66 184.65 155.36 19.28
投资行径现款流净额 40.76 12.72 3.74 0.07
筹资行径现款流净额 -89.95 -78.18 -96.35 -9.97
总债务 833.38 801.40 760.14 774.95
短期债务/总债务 15.49 17.50 2.18 5.06
信用评级论述
总债务/EBITDA 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA 利息保障倍数 0.78 0.54 -0.07 --
非受限货币资金/短期债务 1.37 1.19 8.16 3.23
总债务/销售商品、提供劳务收到
的现款
注：加“*”依然年化处理
而已开首：公司财务报表，中诚信国外整理
公司与多家贸易银行保合手淡雅的合作关系，猖狂 2024 年 3 月末，公司共取得银行授信额度 1，017
亿元，其中尚未使用额度为 741 亿元，备用流动性实足。
受限财富方面，猖狂 2024 年 3 月末，公司受限财富共计 424.92 亿元，主要用于坐褥筹办关连的
借债抵质押，以存货和投资性房地产为主，受限财富占总财富比重为 30.28%。
其他事项
担保方面，猖狂 2024 年 3 月末，公司为商品房承购东说念主因银行典质贷款提供的阶段性担保余额为
末公司不存在紧要未决诉讼。
过往债务践约情况：字据公司提供的《企业信用论述》及关连而已，2021~2024 年 4 月，公司所
有借债均到期还本、按时付息，未出现蔓延支付本金和利息的情况。字据公开而已夸耀，猖狂报
告出具日，公司在公开市集无信用背约记载。
假定与预测2
假定
——2024 年，金融街控股销售金额量度同比合手续下跌。
——2024 年，金融街控股房地产业务结算界限下行趋势接续，毛利率合手续为负。
——2024 年，金融街控股拿地界限较低，链接保合手严慎策略策略。
——2024 年，金融街控股物业租借板块将保合手较优水平。
预测
表 11：预测情况表
热切办法 2022 年履行 2023 年履行 2024 预测
净欠债率(%) 149.45 155.37 155.0~170.0
总债务/销售商品提供劳务收到的现款（X） 4.34 4.89 4.9~5.4
而已开首：中诚信国外预测
更动项
流动性评估
了与受评对象关连的热切假定，可能存在中诚信国外无法意想的其他事项和假定成分，该等事项和假定成分可能对预测性信息形成影响，因此，
前述的预测性信息与受评对象的将来履行筹办情况可能存在相反。
信用评级论述
公司具备一定筹办获现能力，未使用授信额度实足。同期，公司为 A 股上市公司，成本市集融资
渠说念较为怒放。此外，债务融资器用刊行顺畅，利率位于较优水平。
公司资金流出主要用于获取地盘储备及建安、各项税费支拨以及偿还债务。由于公司已储备一定
的刊行额度，将来将通过自有资金及再融资等多渠说念对行将到期的公开债务进行偿付。合座来看
公司资金平衡情状尚可，将来一年流动性开首对流动性需求形成粉饰。
ESG 分析3
环境方面，公司房地产业务靠近着建设施工对环境产生毁伤的问题。金融街控股完善环境经管，
推动绿色筹办，减少建筑建造对环境的负面影响，猖狂 2023 年末，公司绿色建筑的建筑面积聚计
超 1，143 万平方米，共 104 个技俩取得绿色建筑星级认证。
社会方面，公司看成国有企业，积极开展社会公益行径，塌实将乡村振兴走深走实；公司为职工
提供具有竞争力且公正的福利待遇，职工理会性尚可；公司确立安全维稳责任委员会，建立健全
安全坐褥体系，2023 年未发生紧要安全事故。
公司治理方面，字据《公司法》及《证券法》等法律法例的条目，公司制定了公司法则，建立了
稳当当代企业轨制条目的法东说念主治理结构。公司董事会由 9 名董事组成，其中里面董事 6 名，外部
平定董事 3 名。内控方面，公司各项规章轨制较为健全，当今已建立了较为健全的治理结构和内
控体系。
策略方面，公司深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市，坚合手
开展“地产开导+物业筹办+城市更新”业务模式，重心究诘轻财富代建代管、集体建设用地或合
作建设租借住房、长租公寓、城市更新等投资面容，加速业务转型法式，终了公司合手续、理会、
健康发展。
特殊更动
公司在北京、天津、上海和重庆等一、二线城市合手有写字楼、贸易、旅店等业态的物业，猖狂 2023
年末合手有技俩可出租面积约为 123.37 万平方米，其中写字楼可出租面积占比约 44%，主要位于北
京市金融街区域。公司自合手物业位置优胜，物业结构合理，合座出租率防守在高位。2021 年至 2023
年公司物业租借业务辞别终了营业收入 17.54 亿元、16.25 亿元和 18.26 亿元，可为公司孝敬理会
的现款流及利润开首。此外，公司合手有型物业未典质部分仍可开释一定融资空间。
外部支合手
公司鼓励金融街集团布景较为浑厚，业态多元化程度较高；公司看成金融街集团旗下最热切的筹办主
体，在资金和业务协同方面得到了较强的鼓励支合手。
金融街集团是西城区国资委全资合手有的、以成本运营及财富经管为主要业务的国有企业，实力较
为浑厚。金融街集团业务界限涵盖房地产开导、金融保障、医疗健康、西宾及文化传媒等。公司
看成金融街旗下最热切的业务板块，部分业务的开展可依托于集团丰富的业态，以产生协同上风。
信用评级论述
资金方面，公司与金融街集团全资子公司北京金融街集团财务有限公司取得了不跨越 40 亿元的
贷款概括授信额度，履行贷款利率低于同期东说念主民银行贷款基准利率。
评级论断
要而论之，中诚信国外评定金融街控股股份有限公司主体信用等第为 AAA，评级瞻望为理会。
信用评级论述
附一：金融街控股股份有限公司股权结构图及组织结构图（猖狂 2024 年 3 月
末）
而已开首：公司提供
信用评级论述
附二：金融街控股股份有限公司财务数据及主要办法（消逝口径）
财务数据（单元：万元） 2021 2022 2023 2024.3/2024.1~3
货币资金 1，785，399.46 1，687，549.86 1，379，876.16 1，292，073.62
其他应收款 827，412.55 767，771.28 686，236.97 699，380.32
存货 8，425，221.48 7，429，548.42 6，920，059.50 6，583，211.47
恒久投资 471，111.45 522，459.63 483，748.27 484，692.81
固定财富 287，736.97 250，784.61 242，710.15 240，413.16
在建工程 78，290.77 0.00 0.00 0.00
无形财富 56，343.30 38，688.91 37，007.84 36，524.95
投资性房地产 3，874，096.40 3，943，211.01 3，953，747.40 3，956，180.13
财富系数 16，478，038.28 15，307，530.67 14，437，185.26 14，034，238.25
预收款项 1，415，790.83 985，418.92 1，159，256.28 729，117.99
其他派遣款 922，341.97 616，237.08 615，576.33 754，020.55
短期债务 1，291，151.48 1，402，362.38 165，837.52 392，494.05
恒久债务 7，042，663.02 6，611，622.59 7，435，558.17 7，356，971.27
总债务 8，333，814.49 8，013，984.97 7，601，395.69 7，749，465.32
净债务 6，565，967.31 6，339，666.52 6，247，351.16 6，483，223.33
欠债共计 12，218，470.81 11，065，445.48 10，416，188.87 10，078，538.82
扫数者职权共计 4，259，567.47 4，242，085.19 4，020，996.39 3，955，699.42
利息支拨 423，402.87 381，600.49 342，419.20 --
营业总收入 2，415，531.36 2，050，578.01 1，257，063.28 614，786.43
筹办性业务利润 153，340.85 2，857.86 -229，493.50 -17，198.68
投资收益 101，225.85 58，060.98 801.28 1，072.53
净利润 158，117.72 64，747.71 -215，660.12 -21，748.32
EBIT 308，172.83 186，464.02 -38，822.65 --
EBITDA 329，256.14 205，999.48 -22，939.24 --
销售商品、提供劳务收到的现款 2，466，622.38 1，846，491.85 1，553，575.02 192，763.26
筹办行径产生的现款流量净额 389，300.74 561，119.42 605，777.53 18，775.87
投资行径产生的现款流量净额 407，551.24 127，190.33 37，399.59 711.96
筹资行径产生的现款流量净额 -899，530.48 -781，843.05 -963，460.71 -99，696.11
财务办法 2021 2022 2023
营业毛利率（%） 21.45 15.64 7.34 10.00
技艺用度率（%） 11.31 12.87 23.07 11.73
EBITDA 利润率（%） 13.63 10.05 -1.82 --
EBIT 利润率（%） 12.76 9.09 -3.09 --
净财富收益率（%） 3.71 1.52 -5.22 -2.18*
存货盘活率（X） 0.23 0.22 0.16 0.33*
财富欠债率（%） 74.15 72.29 72.15 71.81
总成本化比率（%） 66.18 65.39 65.40 66.21
净欠债率（%） 154.15 149.45 155.37 163.90
短期债务/总债务（%） 15.49 17.50 2.18 5.06
非受限货币资金/短期债务（X） 1.37 1.19 8.16 3.23
经更动的筹办行径产生的现款流量净额/总债务（X） 0.00 0.02 0.03 --
经更动的筹办行径产生的现款流量净额/短期债务（X） -0.03 0.13 1.59 --
筹办行径产生的现款流量净额利息保障倍数（X） 0.92 1.47 1.77 --
总债务/销售商品、提供劳务收到的现款（X） 3.38 4.34 4.89 10.05*
总债务/EBITDA（X） 25.31 38.90 -331.37 --
EBITDA/短期债务（X） 0.26 0.15 -0.14 --
EBITDA 利息保障倍数（X） 0.78 0.54 -0.07 --
注：1、2024 年一季报未经审计；2、中诚信国外分析时将公司计入其他派遣款的有息部分更动至恒久债务；3、将合同欠债辞别计入预收款项；
信用评级论述
附三：基本财务办法的筹备公式
办法 筹备公式
短期借债+以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融欠债/走动性金融欠债+派遣单据+一年内
短期债务
到期的非流动欠债+其他债务更动项
恒久债务 恒久借债+派遣债券+租借欠债+其他债务更动项
总债务 恒久债务+短期债务
非受限货币资金 货币资金-受限货币资金
资 净债务 总债务-非受限货币资金
本
结 财富欠债率 欠债总数/财富总数
构
经更动的扫数者
扫数者职权共计-羼杂型证券更动
职权
总成本化比率 总债务/(总债务+经更动的扫数者职权）
净欠债率 净债务/经更动的扫数者职权
恒久投资 债权投资＋其他职权器用投资＋其他债权投资＋其他非流动金融财富＋恒久股权投资
经 应收账款盘活率 营业收入/（应收账款平均净额+应收款项融资更动项平均净额）
营
效
率 存货盘活率 营业成本/存货平均净额
营业毛利率 (营业收入-营业成本)/营业收入
技艺用度共计 销售用度+经管用度+财务用度+研发用度
技艺用度率 技艺用度共计/营业收入
营业总收入-营业成本-利息支拨-手续费及佣金支拨-退保金-赔付支拨净额-索要保障合同准备金
筹办性业务利润
盈 净额-保单红利支拨-分保用度-税金及附加-技艺用度+其他收益-非不异性损益更动项
利 EBIT（息税前盈
能 利润总数+用度化利息支拨-非不异性损益更动项
力 余）
EBITDA（息税折
EBIT+折旧+无形财富摊销+恒久待摊用度摊销
旧摊销前盈余）
净财富收益率 净利润/扫数者职权共计平均值
净利润率 净利润/营业收入
经更动的筹办活
现 筹办行径产生的现款流量净额-购建固定财富无形财富和其他恒久财富支付的现款中成本化的研发
金 动产生的现款流
流 支拨-分拨股利利润或偿付利息支付的现款中利息支拨和羼杂型证券股利支拨
量净额
流动比率 流动财富/流动欠债
偿 速动比率 (流动财富-存货)/流动欠债
债 利息支拨 成本化利息支拨+用度化利息支拨+更动至债务的羼杂型证券股利支拨
能
力 EBITDA 利息保障
EBITDA/利息支拨
倍数
注：1、
“利息支拨、手续费及佣金支拨、退保金、赔付支拨净额、索要保障合同准备金净额、保单红利支拨、分保用度”为金融及触及金融业
务的关连企业专用；2、字据《对于矫正印发 2018 年度一般企业财务报表局势的见知》
（财会[2018]15 号），对于未实践新金融准则的企业，长
“恒久投资=可供出售金融财富+合手有至到期投资+恒久股权投资”；3、字据《公开导行证券的公司信息露馅阐明性公告第 1
期投资筹备公式为：
号——非不异性损益》证监会公告[2008]43 号，非不异性损益是指与公司闲居筹办业务无告成关系，以及虽与闲居筹办业务关连，但由于其性
质特殊和偶发性，影响报表使用东说念主对公司筹干事迹和盈利能力作念出闲居判断的各项走动和事项产生的损益。
信用评级论述
附四：信用等第的象征及界说
个体信用评估
含义
（BCA）等第象征
aaa 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，背约风险极低。
aa 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响很小，背约风险很低。
a 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，背约风险较低。
bbb 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，背约风险一般。
bb 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高背约风险。
b 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力较地面依赖于淡雅的经济环境，背约风险很高。
ccc 在无外部特殊支合手下，受评对象偿还债务的能力相当依赖于淡雅的经济环境，背约风险极高。
cc 在无外部特殊支合手下，受评对象基本不可偿还债务，背约很可能会发生。
c 在无外部特殊支合手下，受评对象不可偿还债务。
注：除 aaa 级，ccc 级及以下第级外，每一个信用等第可用“+”、“-”象征进行微调，默示略高或略低于本等第。
主体等第象征 含义
AAA 受评对象偿还债务的能力极强，基本不受不利经济环境的影响，背约风险极低。
AA 受评对象偿还债务的能力很强，受不利经济环境的影响较小，背约风险很低。
A 受评对象偿还债务的能力较强，较易受不利经济环境的影响，背约风险较低。
BBB 受评对象偿还债务的能力一般，受不利经济环境影响较大，背约风险一般。
BB 受评对象偿还债务的能力较弱，受不利经济环境影响很大，有较高背约风险。
B 受评对象偿还债务的能力较地面依赖于淡雅的经济环境，背约风险很高。
CCC 受评对象偿还债务的能力相当依赖于淡雅的经济环境，背约风险极高。
CC 受评对象基本不可偿还债务，背约很可能会发生。
C 受评对象不可偿还债务。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”象征进行微调，默示略高或略低于本等第。
中恒久债项等第象征 含义
AAA 债券安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，信用风险极低。
AA 债券安全性很强，受不利经济环境的影响较小，信用风险很低。
A 债券安全性较强，较易受不利经济环境的影响，信用风险较低。
BBB 债券安全性一般，受不利经济环境影响较大，信用风险一般。
BB 债券安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高信用风险。
B 债券安全性较地面依赖于淡雅的经济环境，信用风险很高。
CCC 债券安全性相当依赖于淡雅的经济环境，信用风险极高。
CC 基本不可保证偿还债券。
C 不可偿还债券。
注：除 AAA 级，CCC 级及以下第级外，每一个信用等第可用“＋”、“－”象征进行微调，默示略高或略低于本等第。
短期债项等第象征 含义
A-1 为最高档短期债券，还本付息风险很小，安全性很高。
A-2 还本付息能力较强，安全性较高。
A-3 还本付息能力一般，安全性易受不利环境变化的影响。
B 还本付息能力较低，有很高的背约风险。
C 还本付息能力极低，背约风险极高。
D 不可按时还本付息。
注：每一个信用等第均不进行微调。
信用评级论述
平定·客不雅·专科
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传真：+86（10）6642 6100
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